L’exercice du droit de préemption par les S.A.F.E.R. est l’objet de nombreux fantasmes. Ces fantasmes associés à la complaisance des intervenants conduisent à leur accorder en pratique bien davantage de droits qu’elles n’en ont réellement. L’exercice du droit de préemption, qui relève de la puissance publique puisqu’il conduit à substituer un acquéreur à celui qui avait été librement choisi par le vendeur est strictement encadré. L’article L.143-1 du Code Rural le délimite ainsi : 1°- Sur les aliénations à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole. 2°- Sur les droits à paiement communautaires lorsque la rétrocession pourra se faire de manière conjointe avec les terres préemptées. 3°- Sur l’usufruit de certains biens et sur la nue-propriété quand elles sont en mesure d’en acquérir l’usufruit ou que celui-ci ne dépasse pas une durée restante de 2 ans. 4°- Sur la vente de la totalité des parts d’une société à vocation agricole afin d’installer un jeune. Contrairement à ce qu’indiquent la plupart des notaires et leurs structures de représentation dans leurs brochures officielles, en aucun cas elles n’ont de droit de préemption sur la cession d’une partie des parts sociales de société. Même si elles avaient conservé ce droit après le vote de la loi de lutte contre l’accaparement des terres agricoles, et que cette disposition n’avait pas été contrariée par le Conseil Constitutionnel, elle n’aurait aucune conséquence en pratique. Les règles du droit des sociétés permettaient très facilement de s’en échapper. Il était donc tout-à-fait inutile pour certaine structure syndicale de se lancer à grand tapage dans l’annulation de cette disposition sans intérêt. Même si on comprend l’image syndicale….. En réalité, il ressort de l’article L.141-1 du Code Rural que les S.A.F.E.R. ont le droit « d’acquérir » des parts de société agricoles, ce qui n’a rien à voir. Une acquisition est une opération amiable, la préemption une opération forcée. Selon les textes et contrairement à ce qu’indiquent certains auteurs sur internet, les notaires notamment, les S.A.F.E.R. n’ont pas non plus de droit de préemption en cas d’apport à une société agricole de biens dont la nature lui aurait permis l’exercice de son droit de préemption en cas de vente. Il était simplement prévu dans la loi dite « Sapin 2 » des obligations à la charge de l’apporteur de conserver ses parts pendant 5 ans, et éventuellement de procéder à une « filialisation ». A défaut de respect de cette obligation, la S.A.F.E.R., pouvait en théorie faire annuler l’apport. Il ne s’agissait en aucun cas d’une substitution telle qu’elle résulte d’une éventuelle préemption. Ces obligations ont été censurées par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 08 décembre 2016 puis reprises dans la loi du 20 mars 2017, dite « loi contre l’accaparement des terres agricoles », uniquement pour l’obligation de « filiation » dans le cadre d’une société à objet agricole. Et au-delà d’une certaine surface. De toute façon ce texte ne s’applique pas aux sociétés à vocation agricole, telles que nos G.F.A., G.A.E.C., S.C.E.A., E.A.R.L. etc… On se demande bien pourquoi les notaires prétendent le contraire dans toutes leurs publications…. Il convient donc de faire attention à ce que les notaires très- trop- respectueux du lobby agricole démontrent un zèle extrême en présentant de manière inopportune aux S.A.F.E.R. des opérations auxquelles elles n’ont aucune part. Parfois même à leur propre surprise ! Il convient d’appliquer la loi, rien de plus. La situation est donc toujours la même pour ce qui concerne les bailleurs : les S.A.F.E.R. ont un droit de préemption sur les ventes, ce dans le cadre de leurs objectifs. La principale opération qui leur est prioritaire est la vente consentie au fermier qui est titulaire du bail depuis plus de 3 ans. Consentir simultanément un bail de 9 ans et une promesse de vente à échéance supérieure à 3 ans a été considéré comme totalement licite par la Cour de Cassation.
